Никто не застрахован от недобросовестности застройщика и, к сожалению, действующее законодательство и ряд других объективных и субъективных факторов действующей судебной и правоохранительной системы позволяют таким застройщикам уходить от ответственности, безнаказанно прекращать исполнять обязательства и длительное время уклоняться от возврата затраченных инвестором средств.
Даже решение суда о принудительном взыскании задолженности не всегда является препятствием для такого застройщика, ведь он, как правило, использует любую формальную возможность не исполнять решение, часто злоупотребляет правом или совершает иные сомнительные действия, законность которых прямо зависит от его недобросовестности. Единственными пострадавшими от затягивания должником сроков исполнения обязательств являются инвесторы, ведь сроки возврата инвестиций и условия продажи, созданных инвесторами объектов, как выясняется, действующее законодательство полностью отдает на усмотрение должника.
В истории офисного строительства в г. Минске, к сожалению, есть такие негативные примеры, когда даже высшая судебная инстанция в сфере хозяйственного правосудия полагает правильным защитить интересы должника в ущерб интересам кредиторов, предоставив должнику дополнительную возможность заработать на продаже объекта оплаченного инвесторами. Даже тот факт, что должник уже много лет не рассчитывается с кредиторами, имеет неудовлетворительную структуру баланса, и несколько лет не может продать объект на своих явно завышенных условиях, по мнению высшего хозяйственного суда, не означает что он неплатежеспособен, ведь должник теоретически когда – нибудь сможет продать построенный за счет инвесторов объект очень выгодно для себя, ведь здесь он ограничен только собственными амбициями и алчностью, а кредиторы, безусловно, подождут.
Так, например, около шести лет назад, один минский застройщик (ООО «Т») начал активно привлекать инвесторов, в том числе иностранных, для строительства современного офисного здания в центре Минска. Под этот, проект, как в последствии выяснилось, безответственно брал кредиты, давал инвесторам трудновыполнимые обещания, нарушал сроки и другие условия строительства и, в конце концов, выяснив, что разработанный им финансовый план невыполним, прекратил стройку и в одностороннем порядке заявил инвесторам о консервации объекта.
После того как инвесторы, среди которых на этот момент были как крупные предприятия и организации, в том числе государственные, финансовые и иностранные, так и физические лица, устав выслушивать многолетние обещания о скором возврате затраченных средств, обратились в суд с требованиями об их принудительном взыскании. Застройщик в целях недопущения обращения взыскания на имущество по искам кредиторов, заявил о добровольной ликвидации и, указал, что с этого дня он самостоятельно будет определять сроки расчета с кредиторами. По его мнению, и законодательство здесь его не ограничивает, эти сроки могут превысить пять и более лет, и, учитывая, что он заинтересован в продаже имущества по максимальной стоимости реальный срок его продажи вообще трудно определим. То есть иными словами, «я не знаю когда с вами рассчитаюсь и то, что это будет очень нескоро меня мало беспокоит». Фактически возникает ситуация, когда инвесторы, вложив средства в строительство в г. Минске, полностью становятся заложниками застройщика и реально смогут получить свои средства только с его согласия и где-то через девять – десять лет после их инвестирования, с учетом просрочки исполнения договора, досудебных переговоров и обещаний.
Как оказывается, действующее законодательство, фактически позволяет должнику легально не исполнять решения суда в установленные процессуальные сроки, просто заявив о добровольной ликвидации. Риски девальвации, инфляции и др. пусть несут кредиторы, застройщик заинтересован исключительно в получении дополнительного дохода от продажи имущества созданного за счет кредиторов. Продажа иного имущества должника – ну это только в крайнем случае, лучше пусть инвесторы подождут, пожалуются, пройдут несколько экспертиз, понесут дополнительные убытки от девальвации, инфляции и др. Чем дольше, тем лучше. Вот логика типичного недобросовестного должника.
Многолетняя неплатежеспособность, неудовлетворительная структура баланса, недостаточность имущества в связи ликвидацией должника и необходимостью срочного погашения задолженности не имеют значения для признания должника банкротом. Более того сама процедура банкротства должника, когда реализация имущества осуществляется с участием кредиторов и под контролем суда, по мнению ВХС не соответствует интересам должника, лучше пусть он самостоятельно решает эти вопросы в рамках добровольной ликвидации, ведь его имущества может оказаться достаточно, конечно если его продавать очень долго и очень дорого. А нарисовать желаемую «рыночную стоимость» для того что бы показать фиктивную платежеспособность при реальных неплатежах более двух лет оказывается вполне возможно, чем должник воспользовался и не раз. Ведь для некоторой высшей судебной инстанции неважно, что заявленная должником стоимость оказывается в четыре раза выше реальной (подтвержденной путем проведения торгов), что именно инвесторы заплатили за создание этого имущества, а доход от его продажи по завышенной стоимости будет получать должник. Инвесторам вернут номинал их денежных требований, вложенных уже много лет назад, который в настоящее время существенно обесценился. Убытки, причиняемые кредиторам, путем содействия должнику в затягивании расчетов в данной ситуации возмещать никто не намерен.
Возникает вопрос, как привлекать инвесторов, если в законодательстве и судебной практике нет реальных гарантий возврата и защиты инвестиций.
