Заметка о налоговых и валютных вопросах продажи недвижимости на территории Республики Беларусь физическим лицом - нерезидентом

Освещены вопросы подоходного налога, налоговых вычетов, НДС, декларирования, валютного законодательства. Информация представлена в виде таблицы.

№	Вопрос	Продавец:		Покупатель:
		Налоговый резидент (>183 дней в 2010 г.)	Налоговый нерезидент (< 183 дней в 2010 г.)	Резидент РБ[1]	Нерезидент РБ[2]
1	Подоходный налог [3]	12% от суммы дохода уменьшенной на сумму налоговых вычетов	12% от суммы дохода уменьшенной на сумму налоговых вычетов	Покупатель удерживает налог в качестве налогового агента	Продавец подает декларацию (до 1 марта) и уплачивает налог (до 15 мая)
2	Налоговые вычеты [4]	Имущественный вычет (в размере документально подтвержденных затрат на приобретение и отчуждение объекта)	Имущественный вычет (в размере документально подтвержденных затрат на приобретение и отчуждение объекта)	Нет	Нет
3	НДС [5]	Нет	Нет	Нет	Нет
4	Налоговая декларация [6]	Нет	Да[7] (если покупатель физическое лицо - резидент)		Да (продавец подает декларацию, так как источник дохода из-за пределов РБ)
5	Валюта сделки [8]	BYR, USD – с нерезидентом через счета открытые в белорусских банках; BYR – с резидентом	BYR, USD – с нерезидентом через счета открытые в белорусских банках; BYR – с резидентом	BYR [9]	BYR, USD – через счета открытые в белорусских банках;
6	Разрешение на проведение валютной операции [10]	Нет	Нет	Нет (так как недвижимость на территории РБ)	Нет [11] (так как нерезидент)

---

[1] 7. Резиденты:

физические лица - граждане Республики Беларусь, а также иностранные граждане и лица без гражданства, имеющие вид на жительство в Республике Беларусь;

юридические лица, созданные в соответствии с законодательством Республики Беларусь, с местом нахождения в Республике Беларусь, а также их филиалы и представительства, находящиеся за пределами Республики Беларусь;

[2] 8. Нерезиденты:

физические лица - иностранные граждане и лица без гражданства, за исключением иностранных граждан и лиц без гражданства, указанных в абзаце втором пункта 7 настоящей статьи;

юридические лица, созданные в соответствии с законодательством иностранных государств, с местом нахождения за пределами Республики Беларусь, а также их филиалы и представительства, находящиеся в Республике Беларусь и за ее пределами;

организации, не являющиеся юридическими лицами, созданные в соответствии с законодательством иностранных государств, с местом нахождения за пределами Республики Беларусь, а также их филиалы и представительства, находящиеся в Республике Беларусь и за ее пределами;

[3] Статья 153. Объект налогообложения подоходным налогом с физических лиц

1. Объектом налогообложения подоходным налогом с физических лиц признаются доходы, полученные плательщиками:

1.1. от источников в Республике Беларусь и (или) от источников за пределами Республики Беларусь - для физических лиц, признаваемых налоговыми резидентами Республики Беларусь в соответствии со статьей 17 настоящего Кодекса (далее - налоговые резиденты Республики Беларусь);

1.2. от источников в Республике Беларусь - для физических лиц, не признаваемых налоговыми резидентами Республики Беларусь.

Статья 154. Доходы, полученные от источников в Республике Беларусь

1.5. доходы, полученные от отчуждения:

1.5.1. недвижимого имущества, в том числе предприятия как имущественного комплекса (его части), находящегося на территории Республики Беларусь;

Статья 163. Доходы, освобождаемые от подоходного налога с физических лиц

1.33. доходы (кроме доходов, полученных плательщиками от возмездного отчуждения имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности), полученные плательщиками - налоговыми резидентами Республики Беларусь от возмездного отчуждения:

в течение пяти лет (в том числе путем продажи, мены, ренты) одного жилого дома (доли в праве собственности на жилой дом) с хозяйственными постройками (при их наличии), одной квартиры (доли в праве собственности на квартиру), одной дачи, одного садового домика с хозяйственными постройками (при их наличии), одного гаража, одного земельного участка, принадлежащих им на праве собственности. Исчисление пятилетнего срока производится с даты последнего возмездного отчуждения имущества, относящегося к одному виду. При отчуждении в течение одного дня двух и более единиц имущества, относящегося к одному виду, право определения очередности совершения сделок предоставляется плательщику;

иного имущества, принадлежащего физическим лицам на праве собственности. К иному имуществу не относятся ценные бумаги и финансовые инструменты срочного рынка, объекты недвижимого имущества, не указанные в абзаце втором настоящей части, имущественные права, доли, паи (части доли, пая) в организациях, а также имущество, ранее используемое в предпринимательской деятельности в качестве основных средств, и имущество, указанное в подпункте 1.15 настоящего пункта;

[4] Статья 167. Порядок предоставления имущественного налогового вычета плательщикам, получившим доходы, связанные с приобретением возмездно отчуждаемого имущества и (или) его отчуждением

1. В состав расходов, связанных с приобретением возмездно отчуждаемого имущества и (или) его отчуждением, включаются:

суммы, израсходованные плательщиком на новое строительство или приобретение имущества, в том числе путем приватизации;

суммы, направленные на ремонт имущества, модернизацию и реконструкцию зданий и сооружений при наличии полученного в установленном порядке разрешения на производство строительных работ,

расходы на уплату государственных пошлин, таможенных пошлин и таможенных сборов, оплату услуг правового и технического характера в соответствии с законодательными актами о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, комиссионных вознаграждений при совершении сделки, оплату риэлтерских услуг, расходы на рекламу отчуждаемого имущества (при условии, что обязанности по несению таких расходов возложены законодательством либо договором на физическое лицо, получающее доход).

В состав расходов, связанных с приобретением возмездно отчуждаемого имущества и (или) его отчуждением, если имущество приобреталось плательщиком в собственность с частичной оплатой либо на безвозмездной основе, включаются также суммы, с которых был исчислен и уплачен подоходный налог с физических лиц при приобретении такого имущества, а в отношении имущества, указанного в абзацах втором и третьем части первой подпункта 1.33 пункта 1 статьи 163 настоящего Кодекса, включаются также суммы, не подлежащие налогообложению и (или) не признаваемые объектами налогообложения в соответствии с действовавшим на момент приобретения этого имущества законодательством.

3. В состав расходов, связанных с приобретением возмездно отчуждаемого земельного участка, находившегося в государственной собственности, и (или) его отчуждением, включаются:

размер пятикратной ставки земельного налога за этот земельный участок на момент отчуждения земельного участка - если он был приобретен по льготной цене;

нормативная цена или кадастровая стоимость земельного участка на момент его отчуждения - если он был приобретен по нормативной цене или кадастровой стоимости;

цена приобретения, сложившаяся по результатам аукциона, - если он был приобретен на аукционе по продаже земельных участков в частную собственность.

4. Расходы, связанные с приобретением возмездно отчуждаемого имущества и (или) его отчуждением, увеличиваются на коэффициент, учитывающий изменение индекса потребительских цен в месяце, предшествующем месяцу отчуждения имущества, по сравнению с месяцем, в котором были понесены такие расходы. Сумма расходов, понесенных физическим лицом до 1 января 1991 года, увеличивается на коэффициент, учитывающий изменение индекса потребительских цен в месяце, предшествующем месяцу отчуждения имущества, по сравнению с декабрем 1990 года.

5. Имущественный налоговый вычет в сумме фактически произведенных плательщиком расходов, связанных с приобретением возмездно отчуждаемого имущества и (или) его отчуждением, предоставляется плательщику налоговым органом при представлении им налоговой декларации (расчета) на основании:

копии кредитного договора или договора займа - при приобретении возмездно отчуждаемого имущества за счет кредитных или заемных средств;

копии договора купли-продажи - при приобретении возмездно отчуждаемого имущества;

квитанций к приходным кассовым ордерам, платежных инструкций о перечислении денежных средств со счета плательщика на счет продавца (подрядчика, исполнителя), товарных и кассовых чеков, актов о закупке товаров (выполнении работ, оказании услуг) у физических лиц и других документов, подтверждающих фактическую оплату товаров (работ, услуг), погашение кредита и (или) займа (включая уплату начисленных процентов за пользование кредитом и (или) займом).

Статья 166. Имущественные налоговые вычеты

1.2.

Вместо получения имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением и (или) отчуждением возмездно отчуждаемого имущества (за исключением реализации плательщиком принадлежащих ему ценных бумаг и финансовых инструментов срочного рынка), плательщики имеют право применить имущественный налоговый вычет в размере 10 процентов общей суммы подлежащих налогообложению доходов, полученных от реализации имущества, указанного в части первой настоящего подпункта.

[5] Физические лица, не являются плательщиками НДС  (НАЛОГОВЫЙ КОДЕКС РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ  (ОСОБЕННАЯ ЧАСТЬ) 29 декабря 2009 г. N 71-З Статья 90. Плательщики налога на добавленную стоимость)

[6] Статья 180. Порядок и сроки представления налоговой декларации (расчета). Уплата подоходного налога с физических лиц на основании налоговой декларации (расчета)

1. Налоговая декларация (расчет) представляется плательщиками, получившими в налоговом периоде:

1.1. подлежащие налогообложению доходы, указанные в пункте 1 статьи 178 настоящего Кодекса, - в отношении таких доходов;

1.2. доходы, освобождаемые от подоходного налога с физических лиц в соответствии с подпунктами 1.18 и 1.21 пункта 1 статьи 163 настоящего Кодекса в пределах размеров, установленных указанными подпунктами, - в случае превышения этих размеров;

Статья 177. Особенности исчисления и уплаты подоходного налога с физических лиц с доходов плательщиков, не признаваемых налоговыми резидентами Республики Беларусь

1. Исчисление и уплата подоходного налога с физических лиц в соответствии с настоящей статьей производятся с доходов плательщиков, не признаваемых налоговыми резидентами Республики Беларусь, полученных от физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, за реализованные им товары (работы, услуги), иное имущество, если иное не предусмотрено главой 35 настоящего Кодекса.

2. Плательщики, указанные в пункте 1 настоящей статьи, до начала реализации товаров (работ, услуг), иного имущества представляют в налоговый орган по месту предполагаемого получения доходов налоговую декларацию (расчет) по форме, утверждаемой Министерством по налогам и сборам Республики Беларусь, с указанием предполагаемого дохода, определяемого исходя из общей стоимости реализуемых товаров, иного имущества, выполняемых работ, оказываемых услуг.

Уплата подоходного налога с физических лиц осуществляется плательщиками, указанными в пункте 1 настоящей статьи, по месту получения предполагаемого дохода до начала реализации товаров (работ, услуг), иного имущества (за исключением недвижимого) на основании извещения налогового органа.

При реализации недвижимого имущества уплата подоходного налога с физических лиц осуществляется плательщиками, указанными в пункте 1 настоящей статьи, по месту получения предполагаемого дохода на основании извещения налогового органа в течение пяти рабочих дней со дня получения такого извещения.

3. При прекращении извлечения доходов налоговым органом производится расчет подоходного налога с физических лиц исходя из фактически полученных доходов на основании налоговой декларации (расчета), представляемой плательщиками, указанными в пункте 1 настоящей статьи, в течение пяти рабочих дней со дня прекращения извлечения ими доходов.

Сумма подоходного налога с физических лиц, исчисленная налоговым органом исходя из предполагаемого дохода и уплаченная в бюджет плательщиком, засчитывается в счет уплаты суммы подоходного налога с физических лиц, исчисленной исходя из фактически полученных доходов.

4. Суммы подоходного налога с физических лиц, исчисленные налоговым органом исходя из фактически полученных доходов на основании соответствующей налоговой декларации (расчета) и подлежащие доплате в бюджет, уплачиваются плательщиками, указанными в пункте 1 настоящей статьи, в течение пяти рабочих дней со дня получения извещения налогового органа.

5. При исчислении подоходного налога с физических лиц в соответствии с настоящей статьей:

положения подпунктов 1.15 и 1.33 пункта 1 статьи 163 настоящего Кодекса не применяются;

плательщики имеют право применить имущественный налоговый вычет, установленный подпунктом 1.2 пункта 1 статьи 166 настоящего Кодекса, при получении доходов от возмездного отчуждения недвижимого имущества, а также профессиональный налоговый вычет, установленный подпунктом 1.2 пункта 1 статьи 168 настоящего Кодекса.

[7] Статья 178. Особенности исчисления и уплаты подоходного налога с физических лиц в отношении отдельных доходов

1. Исчисление и уплата подоходного налога с физических лиц в соответствии с настоящей статьей производятся в отношении следующих доходов плательщиков, подлежащих налогообложению:

1.1. доходов, полученных от физических лиц, не являющихся налоговыми агентами;

1.2. доходов, полученных физическими лицами - налоговыми резидентами Республики Беларусь от источников за пределами Республики Беларусь;

1.3. других доходов, удержание подоходного налога с физических лиц с которых не возложено на налоговых агентов.

2. Плательщики, получившие подлежащие налогообложению доходы, указанные в пункте 1 настоящей статьи, обязаны представить в срок, установленный пунктом 1 статьи 180 настоящего Кодекса, в налоговый орган по месту постановки на учет налоговую декларацию (расчет) о суммах этих доходов, полученных ими в течение налогового периода.

3. Сумма подоходного налога с физических лиц, подлежащая уплате в бюджет, исчисляется в соответствии с налоговой декларацией (расчетом) и уплачивается плательщиками в бюджет не позднее 15 мая года, следующего за отчетным налоговым периодом.

[8] Статья 16. Расчеты между нерезидентами в белорусских рублях, иностранной валюте на территории Республики Беларусь

Расчеты между нерезидентами в белорусских рублях и (или) иностранной валюте, проводимые по счетам, открытым в банках и небанковских кредитно-финансовых организациях Республики Беларусь, осуществляются без ограничений, если это не противоречит режимам счетов нерезидентов, установленным нормативными правовыми актами Национального банка.

В расчетах между нерезидентами, проводимых по счетам, открытым в банках и небанковских кредитно-финансовых организациях Республики Беларусь, может использоваться любая иностранная валюта, официальный курс белорусского рубля к которой установлен Национальным банком.

ПРАВИЛА

ПРОВЕДЕНИЯ ВАЛЮТНЫХ ОПЕРАЦИЙ

Глава 6

ВАЛЮТНЫЕ ОПЕРАЦИИ С УЧАСТИЕМ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ

28. Использование белорусских рублей при проведении всех валютных операций разрешается:

28.1. на территории Республики Беларусь в отношениях между физическим лицом - резидентом и физическим лицом - нерезидентом, между физическими лицами - нерезидентами, между субъектом валютных операций и физическим лицом;

29. Использование иностранной валюты, ценных бумаг и (или) платежных документов в иностранной валюте при проведении валютных операций на территории Республики Беларусь разрешается:

30. Использование иностранной валюты, ценных бумаг и (или) платежных документов в иностранной валюте за пределами Республики Беларусь в отношениях между физическими лицами - резидентами, между физическим лицом - резидентом и физическим лицом - нерезидентом, между физическими лицами - резидентами и субъектами валютных операций, между физическими лицами - нерезидентами и субъектами валютных операций - резидентами разрешается при проведении всех валютных операций.

31. Использование иностранной валюты, ценных бумаг и (или) платежных документов в иностранной валюте в отношениях между субъектом валютных операций и физическим лицом на территории Республики Беларусь разрешается в следующих случаях:

31.6. при проведении валютных операций между субъектом валютных операций - нерезидентом и физическим лицом - нерезидентом;

[9] Учитывая, что недвижимое имущество, которое является предметом сделки, расположено на территории Республики Беларусь, вышеназванная валютная операция является валютной операцией, осуществляемой на территории Республики Беларусь.

При этом пунктом 31 Правил N 72 установлен исчерпывающий перечень случаев, в которых допускается использование иностранной валюты в отношениях между физическим лицом (резидентом, нерезидентом) и субъектом валютных операций (резидентом, нерезидентом) на территории Республики Беларусь. Использование иностранной валюты между субъектом валютных операций - резидентом и физическим лицом - нерезидентом по договору купли-продажи недвижимости, находящейся на территории Республики Беларусь, указанным перечнем не установлено.

Таким образом, проведение расчетов в отношениях между субъектом валютных операций - резидентом и физическим лицом - нерезидентом по договору купли-продажи недвижимости, находящейся на территории Республики Беларусь, допускается исключительно в белорусских рублях либо при наличии отдельного разрешения Национального банка Республики Беларусь на проведение расчетов в иностранной валюте.

[10] ЗАКОН РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ 22 июля 2003 г. N 226-З О ВАЛЮТНОМ РЕГУЛИРОВАНИИ И ВАЛЮТНОМ КОНТРОЛЕ

Статья 10. Осуществление текущих валютных операций и валютных операций, связанных с движением капитала

Не требуется получения разрешения Национального банка на проведение юридическими лицами - резидентами и индивидуальными предпринимателями - резидентами следующих валютных операций, связанных с движением капитала:

осуществление платежей нерезидентам по обязательствам, предусматривающим передачу резиденту имущества, находящегося на территории Республики Беларусь и относимого по законодательству Республики Беларусь к недвижимому имуществу, либо прав на него;

[11] Статья 10. Осуществление текущих валютных операций и валютных операций, связанных с движением капитала

Резиденты осуществляют валютные операции, связанные с движением капитала, на основании разрешений Национального банка, если иное не установлено настоящим Законом или Президентом Республики Беларусь. Для осуществления указанных валютных операций нерезидентами получения разрешений Национального банка не требуется.