В заметке освещаются отдельные аспекты оформления прав на недвижимость в Республике Беларусь. Затрагиваются вопросы налогообложения физических лиц налоговых нерезидентов Республики Беларусь, регистрации сделки, перехода права собственности на недвижимость, вопросы доверительного управления, сдачи в наем жилых помещений и др.
1.1. ДАРЕНИЕ:
При дарении недвижимости как в пользу физического, так и юридического лица возникает объект налогообложения в размере рыночной стоимости полученного недвижимого имущества (по ставке 12 у физического и 7% у юридического (если не будет превышен предел УСН).
1.2. КУПЛЯ-ПРОДАЖА
1.2.1. Покупатель – юридическое лицо:
При оформлении купли-продажи недвижимого имущества на юридическое лицо право собственности будет зарегистрировано на физическое лицо. Юридическое лицо будет владеть недвижимым имуществом на праве хозяйственного ведения.
Договор купли-продажи подлежит регистрации в агентстве по регистрации и земельному кадастру. При этом в договоре купли-продажи обязательно будет содержаться условие о стоимости недвижимости и порядке расчетов за нее.
Необходимо отметить, что для юридического лица предусмотрены только безналичные расчеты, при этом юридическое лицо так же является налоговым агентом по подоходному налогу при осуществлении платежей в пользу физических лиц.
1.2.2. Покупатель – физическое лицо:
При оформлении купли – продажи на физическое лицо безналичные платежи не обязательны и факт расчета регистрирующим органом не проверяется, стороны вправе в договоре определить и прописать в акте приема передачи помещений, что расчеты за переданные помещения проведены в полном объеме.
Физическое лицо покупатель - не является налоговым агентом по подоходному налогу.
Подоходный налог уплачивается продавцом 15 мая 2013 года самостоятельно на основании налоговой декларации. Продавец вправе применить имущественные вычеты в общем порядке.
Статья 178. Особенности исчисления и уплаты подоходного налога с физических лиц в отношении отдельных доходов
1. Исчисление и уплата подоходного налога с физических лиц в соответствии с настоящей статьей производятся в отношении следующих доходов плательщиков, подлежащих налогообложению:
1.1. доходов, полученных от физических лиц, не являющихся налоговыми агентами;
1.2. доходов, полученных физическими лицами - налоговыми резидентами Республики Беларусь от источников за пределами Республики Беларусь;
Статья 180. Порядок и сроки представления налоговой декларации (расчета). Уплата подоходного налога с физических лиц на основании налоговой декларации (расчета)
1.1. подлежащие налогообложению доходы, указанные в пунктах 1 и 2-1 статьи 178 настоящего Кодекса, - в отношении таких доходов;
Налоговая декларация (расчет) представляется плательщиками не позднее 1 марта года, следующего за истекшим налоговым периодом.
3. Форма налоговой декларации (расчета) по подоходному налогу с физических лиц и порядок ее заполнения устанавливаются Министерством по налогам и сборам Республики Беларусь.
4. Плательщики, получившие доходы от возмездного отчуждения имущества, авторские вознаграждения или вознаграждения за создание, исполнение или иное использование произведений науки, литературы и искусства, вознаграждения авторам изобретений, полезных моделей, промышленных образцов и иных результатов интеллектуальной деятельности, доходы от личной деятельности за участие в коммерческих, спортивных соревнованиях (играх, выступлениях), вправе представить по таким доходам налоговую декларацию (расчет) в налоговый орган по месту жительства для получения налоговых вычетов, предусмотренных соответственно подпунктом 1.2 пункта 1 статьи 166 и подпунктами 1.3 и 1.4 пункта 1 статьи 168 настоящего Кодекса.
6. Подоходный налог с физических лиц плательщиками, представляющими налоговую декларацию (расчет) в соответствии с настоящей статьей, уплачивается в бюджет не позднее 15 мая года, следующего за отчетным налоговым периодом, на основании извещения, вручаемого плательщику налоговым органом не позднее 1 мая года, следующего за отчетным налоговым периодом.
Извещение вручается физическому лицу (его представителю) лично под роспись или путем направления его по почте заказным письмом. В случае направления по почте заказным письмом извещение считается врученным по истечении десяти календарных дней со дня направления заказного письма.
1.3. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ СДЕЛКИ И ПЕРЕХОДА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ:
1.3.1. Перечень документов и (или) сведений, представляемых гражданином, при регистрации договора купли-продажи:
1. Документ, удостоверяющий личность (паспорт, вид на жительство, удостоверение беженца) - оригинал. Для иностранных граждан - паспорт, или иной документ, удостоверяющий личность, с нотариально засвидетельствованным переводом на русский или белорусский язык;
2.Документ, подтверждающий полномочия представителя, - в случае совершения действий от имени и в интересах другого гражданина;
3.Соответствующий договор или протокол о результатах торгов, имеющий силу договора;
4.Документ, подтверждающий согласие совершеннолетних дееспособных граждан, проживающих совместно с собственником и имеющих право пользования жилым изолированным помещением, на отчуждение жилого изолированного жилого помещения (заявление, иной документ) (не представляется, если договор удостоверен нотариально);
5.Документ, подтверждающий согласие супруга (супруги) на отчуждение изолированного помещения или заключение соответствующего договора (заявление, иной документ), если изолированное помещение находится в совместной собственности супругов (не представляется, если договор удостоверен нотариально);
6.Документ, подтверждающий внесение платы за совершение регистрационных действий.
Срок выдачи документа – 7 рабочих дней. В случае запроса сведений и (или) документов от других государственных органов, иных организаций – не более одного месяца.
Размер платы, взимаемой за выдачу документа – 0,6 базовой величины.
1.3.2. Перечень документов и (или) сведений, представляемых гражданином, при регистрации перехода права собственности:
1.Документ, удостоверяющий личность (паспорт, вид на жительство, удостоверение беженца) - оригинал. Для иностранных граждан - паспорт, или иной документ, удостоверяющий личность, с нотариально засвидетельствованным переводом на русский или белорусский язык;
2.Документ, подтверждающий полномочия представителя, - в случае совершения действий от имени и в интересах другого гражданина;
3.Передаточный акт или иной документ о передаче;
4.Документ, подтверждающий внесение платы за совершение регистрационных действий.
Срок выдачи документа – 7 рабочих дней. В случае в случае запроса сведений и (или) документов от других государственных органов, иных организаций – не более одного месяца.
Размер платы, взимаемой за выдачу документа: 0,5 базовой величины – за выдачу свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации одного объекта государственной регистрации, 0,6 базовой величины – двух, 0,7 базовой величины – трех, 0,8 базовой величины – четырех, 0,9 базовой величины – пяти, 1 базовая величина – шести, 1,2 базовой величины – семи, 1,3 базовой величины – восьми, 1,5 базовой величины – девяти, 1,6 базовой величины – десяти и более объектов государственной регистрации; 0,1 базовой величины – за второй и каждый последующий экземпляр свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации.
1.4. ОФОРМЛЕНИЕ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ
При оформлении прав на физическое лицо, гражданина Республики Беларусь, земельный участок будет передан в пожизненное наследуемое владение.
Статья 14. Пожизненное наследуемое владение земельными участками
На праве пожизненного наследуемого владения у граждан Республики Беларусь могут находиться земельные участки, предоставленные гражданам Республики Беларусь до вступления в силу настоящего Кодекса, земельные участки, право пожизненного наследуемого владения на которые перешло к ним в установленном порядке, а также земельные участки, предоставленные в соответствии с частью второй настоящей статьи.
Необходимые документы для регистрации земельного участка
Гражданин предоставляет:
1.Заявление;
2.Паспорт или иной документ, удостоверяющий личность;
3.Документы, подтверждающие внесение платы.
От гражданина могут быть истребованы документы, подтверждающие его полномочия, если с заявлением обращается представитель заинтересованного лица
* - Составляется регистратором на приеме
Регистратор запрашивает:
1.Землеустроительное дело на вновь образованный земельный участок
2.включая выписку из решения уполномоченного государственного органа о предоставлении земельного участка, определяющего целевое назначение земельного участка и ограничения (обременения) права на него, или
3.выписку из решения уполномоченного государственного органа о создании земельного участка, определяющего целевое назначение земельного участка и ограничения (обременения) прав на него;
4.Договор аренды земельного участка - при государственной регистрации договора аренды вновь образованного земельного участка и права аренды на него
При оформлении прав на физическое лицо, иностранного гражданина или юридическое лицо, земельные участки будут переоформлены в аренду.
Статья 17. Аренда земельных участков
Земельные участки могут предоставляться в аренду гражданам, индивидуальным предпринимателям, юридическим лицам Республики Беларусь, иностранным юридическим лицам и их представительствам, иностранным государствам, дипломатическим представительствам и консульским учреждениям иностранных государств, международным организациям и их представительствам в соответствии с настоящим Кодексом и иными актами законодательства об охране и использовании земель.
ПОЛЬЗОВАНИЕ и РАСПОРЯЖЕНИЕ
САМОСТОЯТЕЛЬНАЯ СДАЧА ФИЗЛИЦОМ В АРЕНДУ, НАЕМ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
Собственник может самостоятельно сдавать в наем принадлежащее ему недвижимое имущество.
После заключения договора найма физическое лицо, сдающее квартиру, обязано до установленного в договоре срока фактического предоставления квартиры внаем зарегистрировать договор в местном исполнительном и распорядительном органе.
Доходы плательщиков от источников в Республике Беларусь, получаемые от сдачи имущества в аренду (внаем), признаются объектом обложения подоходным налогом (п. 1 ст. 153, подп. 1.4 ст. 154 НК).
В отношении доходов, полученных плательщиками, не являющимися индивидуальными предпринимателями, от сдачи физическим лицам, не являющимся индивидуальными предпринимателями, в аренду (субаренду), наем (поднаем) жилых и (или) нежилых помещений, машино-мест, находящихся на территории Республики Беларусь (кроме доходов от сдачи внаем (поднаем) жилых помещений по заключенным в календарном году двум и более договорам, продолжительность каждого из которых не превышает 15 дней), в размере, не превышающем 26500000 руб. в календарном году, ставки подоходного налога устанавливаются в фиксированных суммах согласно приложению 26 к НК (ч. 1 п. 2 ст. 173 НК).
Согласно подп. 1.38 ст. 296 НК сдача внаем (поднаем) жилых помещений по заключенным в календарном году двум и более договорам, продолжительность каждого из которых не превышает 15 дней, относится к видам деятельности, при осуществлении которых плательщиками уплачивается единый налог с индивидуальных предпринимателей и иных физических лиц.
Пунктом 1 ст. 179 НК предусмотрено два способа исчисления и уплаты подоходного налога в фиксированных суммах по выбору плательщика, получающего такие доходы.
1. За весь календарный год не позднее рабочего дня, следующего за установленным в договоре сроком фактического предоставления жилых и (или) нежилых помещений, машино-мест в аренду (субаренду), наем (поднаем).
2. За один месяц не позднее рабочего дня, следующего за установленным в договоре сроком фактического предоставления жилых и (или) нежилых помещений, машино-мест в аренду (субаренду), наем (поднаем), а в последующем - ежемесячно не позднее 1-го числа месяца, за который осуществляется уплата подоходного налога.
По окончании календарного года физическому лицу, сдающему квартиру внаем, следует определить общую сумму дохода, которую он получил в течение года. При получении в календарном году доходов от сдачи квартиры внаем в размере более 500 базовых величин, данные доходы подлежат налогообложению подоходным налогом в общеустановленном порядке, т.е. по ставке 12%. Налогообложение таких доходов производится на основании налоговой декларации (расчета) по подоходному налогу, представляемой не позднее 1 марта года, следующего за истекшим календарным годом. Доплата налога производится не позднее 1 мая года, следующего за отчетным календарным годом.
ПЕРЕДАЧА В ДОВЕРИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ
Для целей обслуживания, сдачи в аренду и наем недвижимости собственник может передать имущество в доверительное управление.
Статья 895. Договор доверительного управления имуществом
1. По договору доверительного управления имуществом одна сторона (вверитель) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а доверительный управляющий обязуется за вознаграждение осуществлять управление этим имуществом в интересах вверителя или указанного им лица (выгодоприобретателя).
Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.
2. Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах вверителя или выгодоприобретателя.
При этом нельзя передавать имущество в доверительное управление унитарному предприятию, т.
Статья 898. Доверительный управляющий
1. Доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия.
Следует обратить внимание, что при заключении с физическими лицами договора доверительного управления имуществом организации в течение 30 дней с даты заключения такого договора представляют в налоговый орган по месту постановки на учет копию этого договора (ч. 2 п. 3 ст. 189 НК).
Доверительный управляющий обязан в течение 10 рабочих дней со дня заключения договора письменно проинформировать налоговый орган о заключении такого договора (п. 4-1 ст. 22 НК).
Передача имущества доверительному управляющему вверителем и возврата имущества вверителю доверительным управляющим при прекращении договора, то они не признаются объектами налогообложения НДС в соответствии с подпунктом 2.20 пункта 2 статьи 93 НК.
Статья 39-1. Исполнение налогового обязательства при передаче имущества в доверительное управление
1. Налоговое обязательство, возникающее у вверителя в отношении имущества, переданного в доверительное управление (приобретенного доверительным управляющим за счет средств вверителя в связи с доверительным управлением имуществом), а также по объектам налогообложения, возникающим в связи с доверительным управлением таким имуществом, исполняется вверителем самостоятельно, если иное не установлено настоящим Кодексом.
2. Доверительный управляющий исполняет налоговое обязательство, возникающее у вверителя в отношении имущества, переданного в доверительное управление (приобретенного доверительным управляющим за счет средств вверителя в связи с доверительным управлением имуществом), а также по объектам налогообложения, возникающим в связи с доверительным управлением таким имуществом, в случаях, установленных настоящим Кодексом.
Плательщиком налога на недвижимость остается вверитель.
Статья 184. Особенности признания плательщиками отдельных организаций и физических лиц
4. По зданиям и сооружениям, а также машино-местам, переданным в доверительное управление и (или) приобретенным в процессе доверительного управления, плательщиком признается вверитель.
При этом доверительный управляющий, который является источником выплаты доходов плательщику и (или) на которого в силу НК и других актов налогового законодательства возлагаются обязанности по исчислению, удержанию у плательщика и перечислению в бюджет подоходного налога, признается налоговым агентом (п. 1 ст. 23 НК). Он исполняет налоговое обязательство, возникающее у вверителя в отношении имущества, переданного в доверительное управление (приобретенного доверительным управляющим за счет средств вверителя в связи с доверительным управлением имуществом), а также по объектам налогообложения, возникающим в связи с доверительным управлением таким имуществом, в случаях, установленных НК (п. 2 ст. 39-1 НК).
Если имеет место уплата налогов при применении УСН (гл. 34 НК), то в отношении сферы доверительного управления следует иметь в виду, что сохраняется общий порядок исчисления и уплаты НДС по оборотам по реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав доверительным управляющим при осуществлении им деятельности по договору доверительного управления имуществом в интересах вверителя или указанного им лица (выгодоприобретателя) (подп. 3.15 п. 3 ст. 286 НК).
ОТЧУЖДЕНИЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
При отчуждении недвижимого имущества непосредственно физическим лицом возникнет обязанность по уплате подоходного налога.
Статья 177. Особенности исчисления и уплаты подоходного налога с физических лиц с доходов плательщиков, не признаваемых налоговыми резидентами Республики Беларусь
1. Исчисление и уплата подоходного налога с физических лиц в соответствии с настоящей статьей производятся с доходов плательщиков, не признаваемых налоговыми резидентами Республики Беларусь, полученных от физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, за реализованные им товары (работы, услуги), иное имущество, если иное не предусмотрено главой 35 настоящего Кодекса.
Уплата подоходного налога с физических лиц осуществляется плательщиками, указанными в пункте 1 настоящей статьи, по месту получения предполагаемого дохода до начала реализации товаров (работ, услуг), иного имущества (за исключением недвижимого) на основании извещения налогового органа.
При реализации недвижимого имущества уплата подоходного налога с физических лиц осуществляется плательщиками, указанными в пункте 1 настоящей статьи, по месту получения предполагаемого дохода на основании извещения налогового органа в течение пяти рабочих дней со дня получения такого извещения.
3. При прекращении извлечения доходов налоговым органом производится расчет подоходного налога с физических лиц исходя из фактически полученных доходов на основании налоговой декларации (расчета), представляемой плательщиками, указанными в пункте 1 настоящей статьи, в течение пяти рабочих дней со дня прекращения извлечения ими доходов.
Сумма подоходного налога с физических лиц, исчисленная налоговым органом исходя из предполагаемого дохода и уплаченная в бюджет плательщиком, засчитывается в счет уплаты суммы подоходного налога с физических лиц, исчисленной исходя из фактически полученных доходов.
4. Суммы подоходного налога с физических лиц, исчисленные налоговым органом исходя из фактически полученных доходов на основании соответствующей налоговой декларации (расчета) и подлежащие доплате в бюджет, уплачиваются плательщиками, указанными в пункте 1 настоящей статьи, в течение пяти рабочих дней со дня получения извещения налогового органа.
При получении доходов от возмездного отчуждения недвижимого имущества плательщики имеют право применить имущественный налоговый вычет, установленный подп. 1.2 ст. 166 НК (п. 5 ст. 177 НК).
Пример. Физическое лицо, не признаваемое налоговым резидентом
Республики Беларусь, реализовало физическому лицу, не являющемуся
индивидуальным предпринимателем, в марте текущего года за 300 млн.руб.
квартиру, приобретенную им ранее за 100 млн.руб. (имеются документы,
подтверждающие фактически понесенные в связи с приобретением квартиры
расходы). В соответствии с п. 5 ст. 177 НК при исчислении подоходного
налога налоговым органом будут учтены расходы, понесенные этим лицом в
размере 100 млн.руб. <17>, связанные с приобретением возмездно отчуждаемой
квартиры.
Плательщики при исчислении подоходного налога с доходов от возмездного отчуждения имущества имеют право на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением и (или) отчуждением возмездно отчуждаемого имущества, в порядке, установленном ст. 167 НК.
Имущественный налоговый вычет предоставляется в размере суммы фактически произведенных плательщиком расходов, связанных с приобретением и (или) отчуждением возмездно отчуждаемого имущества. Главным условием является обязательное их документальное подтверждение (ч. 1 подп. 1.2 ст. 166 НК).
Вместо получения имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением и (или) отчуждением возмездно отчуждаемого имущества (или если расходы не могут быть подтверждены документально), плательщики имеют право применить имущественный налоговый вычет в размере 10% общей суммы подлежащих налогообложению доходов, полученных от реализации этого имущества (ч. 4 подп. 1.2 ст. 166 НК).
К расходам, связанным с приобретением возмездно отчуждаемого имущества и (или) его отчуждением, относятся (ч. 1 п. 1 ст. 167 НК):
1) суммы, израсходованные плательщиком на строительство или приобретение имущества;
2) суммы, направленные на погашение кредитов и (или) займов (включая уплату начисленных процентов за пользование кредитом и (или) займом), использованные на строительство или приобретение отчуждаемого имущества (в размере не более фактически погашенной задолженности по кредиту и (или) займу не позднее дня отчуждения имущества);
3) суммы, направленные на модернизацию и реконструкцию зданий и сооружений при наличии полученного в установленном порядке разрешения на производство строительных работ, переоборудование и замену номерных агрегатов транспортных средств при внесении соответствующих изменений в документы, связанные с государственной регистрацией этих транспортных средств;
4) расходы на уплату государственных пошлин, уплату таможенных пошлин и таможенных сборов, оплату услуг правового и технического характера в соответствии с законодательными актами о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, комиссионных вознаграждений при совершении сделки, оплату риэлтерских услуг, расходы на рекламу отчуждаемого имущества (при условии, что обязанности по несению таких расходов возложены законодательством либо договором на физическое лицо, получающее доход).
Имущественный налоговый вычет при получении плательщиками доходов, связанных с возмездным отчуждением имущества, предоставляется по их выбору:
- в течение календарного года налоговым агентом, являющимся источником выплаты дохода плательщику за возмездно приобретенное у него имущество, - в размере 10% общей суммы подлежащих налогообложению доходов, полученных от реализации возмездно отчуждаемого имущества;
- по окончании календарного года налоговым органом при подаче налоговой декларации (расчета) с представлением справки о доходах, исчисленных и удержанных суммах подоходного налога по форме, утвержденной Постановлением N 100 (приложение 3), - в сумме фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением и (или) отчуждением возмездно отчуждаемого имущества, или в размере 10% общей суммы подлежащих налогообложению доходов, полученных от реализации такого имущества (п. 3 ст. 166 НК).
Следует отметить, что согласно подп. 3.2 ст. 23 НК налоговый агент обязан выдавать плательщикам по их обращениям справки о доходах, исчисленных и удержанных налогах. Выдача такой справки производится по месту получения доходов в день обращения физического лица при предъявлении документа, удостоверяющего личность (подп. 18.13 Перечня N 200).
Имущественный налоговый вычет в сумме фактически произведенных плательщиком расходов, связанных с приобретением возмездно отчуждаемого имущества и (или) его отчуждением, предоставляется плательщику налоговым органом при представлении им налоговой декларации (расчета) на основании (п. 5 ст. 167 НК):
- копии договора купли-продажи - при приобретении возмездно отчуждаемого имущества;
- копии кредитного договора или договора займа - при приобретении указанного имущества за счет кредитных или заемных средств;
- копии договора о строительстве - при осуществлении расходов на строительство возмездно отчуждаемых индивидуальных жилых домов или квартир;
- копии договора на приобретение товаров (выполнение работ, оказание услуг). Если товар приобретается (работы выполняются, услуги оказываются) у физического лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем, в договоре должны быть указаны фамилия, имя, отчество, место жительства, серия и номер документа, удостоверяющего личность такого физического лица;
- квитанций к приходным кассовым ордерам, платежных инструкций о перечислении денежных средств со счета плательщика на счет продавца (подрядчика, исполнителя), товарных и кассовых чеков, актов о закупке товаров (выполнении работ, оказании услуг) у физических лиц и других документов, подтверждающих фактическую оплату товаров (работ, услуг), погашение кредита и (или) займа (включая уплату начисленных процентов за пользование кредитом и (или) займом).
ИЗЪЯТИЕ СОБСТВЕННИКОМ УП ИМУЩЕСТВА УП
Подпунктом 2.27 пункта 2 статьи 153 НК установлено, что объектом налогообложения подоходным налогом не признаются доходы, полученные физическим лицом от УП, учредителем которого выступает это физическое лицо, в виде возврата имущества (стоимости доли имущества), ранее переданного этому УП.
Следовательно, в случае, когда физическое лицо - собственник УП изымает имущество, которое ранее не передавалось им этому УП, стоимость изымаемого имущества должна определяться как доход физического лица
