В практике арендных отношений получило большое распространение условие об одностороннем отказе от исполнения договора аренды. Практика формулирования данного положения договора уже относительно устоялась в Республике Беларусь, в пленумах ВХС Республики Беларусь уже неоднократно отмечали различия между понятиями "односторонний отказ от исполнения договора" и "расторжение договора по требованию одной из сторон". Недавно, 15 февраля 2012 года, вышло очередное ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЛЕНУМА ВЫСШЕГО ХОЗЯЙСТВЕННОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ №1 "О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ РАССМОТРЕНИЯ ДЕЛ, ВОЗНИКАЮЩИХ ИЗ АРЕНДНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ". Там также особо отмечено, что необходимо учитывать хозяйственным судам при применении условия договора об одностороннем отказе. Вместе с тем, ознакомившись с судебной практикой Российской Федерации можно заметить одно любопытное отличие в подходе к пониманию оснований возникновения права на односторонний отказ от исполнения договора аренды.
Напомню, что по общему правилу односторонний отказ или изменение договора не допускаются, кроме случаев установленных законодательством или договором.
Статья 291. Недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, если иное не вытекает из законодательства или договора."
Иными словами есть две категории прав на односторонний отказ в зависимости от источников их возникновения: законодательно определенные и договорные.
Применительно к арендным отношениям, можно выделить только один случай возникновения законодательно опредленного права на односторонний отказ. Он применим только к договорам аренды заключенным на неопределенный срок.
Статья 581. Срок договора аренды
2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законодательством или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Остальные случаи отказа от договора стороны определяют в договоре. При описании требований к соответствующему пукнту договора, Пленум ВХС РБ и большинство отечественных цивилистов исходят из того, что для одностороннего отказа стороны от исполнения договора аренды достаточно простого указания на наличие такого права в договоре аренды и надлежащего заявления стороны об отказе от договора. Иными словами, в договоре достаточно указать, что сторона имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполненеия договора аренды, без указания случаев и обстоятельств такого отказа, и соответствующее субъективное гражданское право на отказ незамедлительно возникнет.
Российский суд считает по-другому.
По мнению Президиума ВАС РФ указание в договоре аренды на возможность одностороннего отказа от его исполнения без согласования конкретных обстоятельств, наступление которых дает право на осуществление отказа, следует признать условием, не соответствующим закону (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года №66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Так, например, арбитражный суд кассационной инстанции признал ошибочным вывод апелляционного суда о том, что следующая формулировка условия договора об одностороннем отказе не противоречит п. 3 ст. 450 ГК РФ: "По условиям договора арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор аренды, который считается расторгнутым с двадцатого календарного дня, начиная с момента направления письменного извещения об этом арендатору". При этом в качестве причины досрочного расторжения договора в одностороннем порядке арендодатель указал на необходимость проведения строительных работ на территории рынка и реконструкции здания, в котором расположен спорный павильон.
Суд кассационной инстанции отметил, что "подобное основание для отказа арендодателя от исполнения договора... контрагентами в соглашении не предусмотрено. Таким образом, у ответчика отсутствовали титульные (законные) основания для расторжения договора во внесудебном порядке".
При таком подходе стороне, желающей приобрести право на односторонний отказ от исполнения договора аренды, необходимо не только написать, что у нее такое право есть, но и перечислить все обстоятельства, когда она собирается использовать это право. Фактически возникновение права на односторонний отказ предлагается отнести к институту условных сделок, когда его возникновение увязано с наступлением опредленных обстоятельств, и соглашение сторон о безусловном предоставлении такого права не признается правомерным.
Подход судебной системы РБ по общему правилу не увязывает возникновение права с наступлением тех или иных обстоятельств и представляется более правильным, соответствующим общим правилам возникновения гражданских прав. Договор сам по себе рассматривается в теории права в качестве юридического факта, основания возникновения субъективного права. Законодательство не обязывает указывать в договоре условия при которых у стороны возникает то или иное право, стороны вправе установить, что это право возникает силу самого факта заключения договора.
Надо заметить, что нормы гражданского права РФ и РБ в части регулирования вышеизложенных отношений практически идентичны, остается только надеятся, что белорусская система сохранит свой подход к решению такого рода вопросов, несмотря на постоянную интеграцию и унификацию законодательства и правоприменительной практики.
Статья 291. Недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, если иное не вытекает из законодательства или договора."
Иными словами есть две категории прав на односторонний отказ в зависимости от источников их возникновения: законодательно определенные и договорные.
Применительно к арендным отношениям, можно выделить только один случай возникновения законодательно опредленного права на односторонний отказ. Он применим только к договорам аренды заключенным на неопределенный срок.
Статья 581. Срок договора аренды
2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законодательством или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Остальные случаи отказа от договора стороны определяют в договоре. При описании требований к соответствующему пукнту договора, Пленум ВХС РБ и большинство отечественных цивилистов исходят из того, что для одностороннего отказа стороны от исполнения договора аренды достаточно простого указания на наличие такого права в договоре аренды и надлежащего заявления стороны об отказе от договора. Иными словами, в договоре достаточно указать, что сторона имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполненеия договора аренды, без указания случаев и обстоятельств такого отказа, и соответствующее субъективное гражданское право на отказ незамедлительно возникнет.
Российский суд считает по-другому.
По мнению Президиума ВАС РФ указание в договоре аренды на возможность одностороннего отказа от его исполнения без согласования конкретных обстоятельств, наступление которых дает право на осуществление отказа, следует признать условием, не соответствующим закону (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года №66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Так, например, арбитражный суд кассационной инстанции признал ошибочным вывод апелляционного суда о том, что следующая формулировка условия договора об одностороннем отказе не противоречит п. 3 ст. 450 ГК РФ: "По условиям договора арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор аренды, который считается расторгнутым с двадцатого календарного дня, начиная с момента направления письменного извещения об этом арендатору". При этом в качестве причины досрочного расторжения договора в одностороннем порядке арендодатель указал на необходимость проведения строительных работ на территории рынка и реконструкции здания, в котором расположен спорный павильон.
Суд кассационной инстанции отметил, что "подобное основание для отказа арендодателя от исполнения договора... контрагентами в соглашении не предусмотрено. Таким образом, у ответчика отсутствовали титульные (законные) основания для расторжения договора во внесудебном порядке".
При таком подходе стороне, желающей приобрести право на односторонний отказ от исполнения договора аренды, необходимо не только написать, что у нее такое право есть, но и перечислить все обстоятельства, когда она собирается использовать это право. Фактически возникновение права на односторонний отказ предлагается отнести к институту условных сделок, когда его возникновение увязано с наступлением опредленных обстоятельств, и соглашение сторон о безусловном предоставлении такого права не признается правомерным.
Подход судебной системы РБ по общему правилу не увязывает возникновение права с наступлением тех или иных обстоятельств и представляется более правильным, соответствующим общим правилам возникновения гражданских прав. Договор сам по себе рассматривается в теории права в качестве юридического факта, основания возникновения субъективного права. Законодательство не обязывает указывать в договоре условия при которых у стороны возникает то или иное право, стороны вправе установить, что это право возникает силу самого факта заключения договора.
Надо заметить, что нормы гражданского права РФ и РБ в части регулирования вышеизложенных отношений практически идентичны, остается только надеятся, что белорусская система сохранит свой подход к решению такого рода вопросов, несмотря на постоянную интеграцию и унификацию законодательства и правоприменительной практики.
